摘 要 屋租赁合同的当事人主要包括出租人与承租人，二者可平等协商、意思自治，在合同中约定权利与义务。为了实现房屋租赁同的目的，出租人必须及时将房屋交付承租人使用、履行相应的附随义务、对房屋进行修缮与必要的管理。
关键词 房屋租赁 租赁合同 当事人
作者简介：孟令楠，沈阳师范大学国际商学院。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.023
一、房屋租赁合同中出租人的权利
（一）获得房屋的租赁收益
出租人是房屋的实际所有人，拥有不动产产权，有权与房屋的承租人签订房屋租赁合同，约定房屋的使用与管理事项，并且从中获得收益的权利。除了一部分的房屋租赁为无偿使用，一般的房屋租赁合同均为有偿合同。出租人与承租人对房屋的租赁费用的内容、支付方式进行约定，以合同条款方式将房屋租赁费用进行规定。在房屋租赁合同生效之后，房屋出租人便有权依据合同约定的方式，从承租人那里获得房屋租賃的收益。该收益的基础来源于出租人对房屋的所有权，依照物权法的规定，房屋属于不动产，房屋所有人可以占有、处分、使用，从房屋中获得收益。房屋租赁合同中出租人获得收益的权利，是基于物权而产生孳息。
（二）行使房屋处分与收益权
房屋租赁合同仅仅将房屋交给承租人使用，承租人成为房屋的直接占有者，并且享有合同约定的房屋使用权，但是作为房屋所有权的出租人是房屋的间接占有人，其依然可以对房屋行使处分、从中获得收益。尽管房屋所有人的物权因为租赁合同的存在，“买卖不破租赁”原则给作为所有权人的出租人带来一定限制，但是并不会导致出租人的处分权与收益权就此消灭。所以，房屋出租人在不违背租赁合同的情况下，依然可以将房屋进行处分，例如，对房屋行使抵押权、质押权，在告知承租人的情况下将房屋卖给第三人等。
房屋租赁合同在房屋出租人与承租人之间成立了房屋租赁合同关系，二者的权利义务彼此相对。为了充分发挥不动产的利用价值，房屋出租人基于自身对房屋的所有权，可以对房屋进行处分，并且从中获得收益的权利。即便在房屋处分过程中，可能给房屋承租人带来利益的损害。
（三）租赁合同的依法解除权
当房屋租赁合同符合解除条件的时候，房屋出租人可以依法解除房屋租赁合同。该项权利为单方解除权，一旦符合房屋租赁合同的约定条款，房屋出租人便可以要求解除合同。此外，房屋出租人还依据合同约定与法律规定，依法要求承租人进行赔偿。可见，房屋租赁合同具有相对性，为了实现房屋租赁的基本目的，房屋出租人与承租人可以对房屋使用的内容进行自由约定，其中便包括租赁合同的解除权。
房屋租赁合同关系有效期间，出租人依然是房屋的实际所有权人，不能基于租赁合同关系便使得这一权利消灭。当满足解除合同的条件时，房屋出租人便可以依法解除租赁合同，消灭二者存在的房屋租赁的权利与义务关系。
二、房屋租赁合同中承租人的权利
（一）依据合同占有、使用房屋
承租人与出租人签订了房屋租赁合同，成立房屋租赁的法律关系，根据合同约定，承租人有权占有房屋、排除干扰的权利。承租人为了满足生活或者经营需要，签订的房屋租赁合同，在合同生效之后，房屋出租人应该及时按照合同约定将房屋交给承租人使用，满足合同目的。在占有与使用房屋的时候，承租人的有权要求排除正常居住、使用房屋的各种障碍。确保在正常承租房屋时，不因房屋自身的原因，带来生命与财产安全的损害。例如，房屋使用过程中，存在的重大安全风险，此时房屋承租人有权要求出租人进行修缮与维护。再如，正常使用房屋时，出租人频繁出入房屋，给承租人的生活带来干扰，此时承租人可以要求排除干扰。
当房屋租赁合同因为出租人的主观原因，导致房屋无法正常居住与使用，致使承租人租赁房屋的合同目的无法实现，此时承租人有权要求解除合同。如果损害了承租人的现有利益或者未来的收益，有权要求存在过错的出租人承担赔偿责任。如果因为客观原因或者不可抗力，导致房屋承租人无法正常适用房屋，此时房屋承租人可以要求解除合同。
（二）房屋承租人的优先购买权
房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同期间，房屋所有人将房屋出卖，房屋承租人有权要求以同等条件优先获得该房屋的购买权。我国《合同法》第230条对此进行了规定。 但是，房屋出卖给配偶、子女、近亲属的除外。可见，房屋租赁合同法律关系使得房屋的承租人合法占有与使用房屋，为了保护房屋承租人的合法权益，在房屋无法继续承租时，房屋承租人可以要求以同等条件购买该房屋。从而有效维护房屋承租人的生活与经营的安定，也能够减少交易成本，符合市场经济的发展需要。
在房屋租赁合同有效期间，房屋所有人准备出售房屋时，必须提前告知现在的房屋承租人，包括房屋出卖的价款、付款方式等。房屋承租人获得告知之后，有权要求以同等条件购买房屋的权利，如果房屋承租人自愿放弃房屋的优先购买权，或者在限定的期限内没有回复，此时房屋承租人的优先购买权便推定放弃，房屋可以正常出卖给他人。一般来说，当房屋出租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。房屋承租人优先购买权是一种优先性的权利，表现为房屋承租人与第三人购买机会的优先。但是该权利也受到限制，《房屋租赁合同解释》第24条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确做出购买的意思表示的，承租人就不能再主张优先购买房屋。
（三）房屋承租人优先承租权
房屋的承租人为了获得房屋的居住或者使用，与房屋出租人签订房屋租赁合同，对房屋租赁的内容进行约定，从而实现房屋出租人与承租人的共同利益。一般而言，基于房屋这一不动产成立的房屋租赁合同，承租人为了满足生活与经营需要，维护日常生活的安定，避免频繁搬迁带来的烦恼，倾向于签订较长期限的租赁合同。即便租赁合同约定的期限较短，当租赁期限到期时，依然会选择再次签订房屋租赁合同。此时，如果出租人在没有提前告知承租人的情况下，将房屋出租给其他人，必然会给现在的房屋承租人带来生活困扰，也不利于維护社会的安定。为了保护承租人的合法权益，房屋承租人有权要求以同等条件继续承租房屋的权利。
三、房屋租赁合同中出租人的义务
（一）交付承租人使用
房屋出租人于房屋承租人签订有效的房屋租赁合同之后，应该按照合同约定，将房屋及时交付给承租人。不能以其他理由，暂缓交付或者不交付。依据合同双方的意思自治，房屋出租人可以约定交付房屋的方式、时间等。如果违反合同要求，没有及时将房屋交给承租人，给承租人的生活与经营利益带来损害，出租人需要承担相应的违约责任。基于私法自治与诚实信用的原则，在房屋租赁合同生效之后，房屋出租人理应及时将出租房屋交付承租人占有与使用。在交付房屋时，应该将房屋使用的相关信息进行告知，需要注意的事项加以明示，避免给房屋承租人带来不必要的麻烦。
（二）房屋维修义务
房屋租赁合同中，房屋的所有权并非属于承租人，出租人依然是房屋的所有者。房屋在正常使用的过程中，房屋设备、设施会出现老化、损坏，有的甚至无法使用，导致房屋无法正常使用。如果房屋承租人进行了修缮，在正常的修缮价格内，可以要求出租人返还。房屋出租人对房屋的修缮义务，为了保证房屋租赁合同的目的得以实现。现实生活中，用于出租的房屋大多面临老化、破损的情况，房屋出租人对此较为了解，而承租人因为信息不对称，难以及时发现房屋存在的问题，倘若房屋出租人将交给承租人之后，便对房屋放任不管，无疑会给房屋的承租人利益带来损害，也不符合私法中诚实信用原则。
（三）出租人的附随义务
房屋出租人在房屋租赁合同生效的期限内，为了实现房屋租赁的合同目的，有义务履行相应的附随义务。我国《合同法》第60条规定了合同履行中的附随义务，其对于房屋出租人的附随义务也同样适用，主要内容包括三种类型，分别为：1.通知义务，是指在合同履行中债务人对有关债权人自身利益的事项有让其知道的义务;2.协助义务，是指当事人在合同关系发展的过程为对方当事人提供帮助的义务，辅助合同给付义务的履行，实现合同的目的。3.保密义务，是指合同当事人在合同关系发展的过程中知道了对方的商业秘，无论合同是否缔结成功或者合同关系是否结束，都不会将其泄漏给第三人。对于房屋租赁合同而言，出租人的附随义务是指在房屋租赁合同中，出租人对承租人所要承担的保护、通知、协助、不作为等义务。
四、房屋租赁合同中承租人的义务
（一）支付房屋租赁费用
房屋租赁合同生效之后，房屋承租人按照合同约定，将租赁费用支付给房屋出租人。房屋租赁合同一般为对价合同、有偿合同，出租人有权交付房屋给承租人占有使用，承租人相应的有义务支付房屋的租赁费用。不得采取拖延、少交等方式拒绝履行支付房租的义务。当然，房屋的出租人与承租人，可以按照实际情况，自由约定房租支付的方式。可以采取每月支付，也可以采取分期付款方式等，具体的金额与支付方式法律并没有严格限定，但是支付房租是房屋租赁合同生效后，承租人应该承担的首要义务。
支付房租费用，是房屋租赁合同基本属性的要求，也体现了民事法律关系中权利与义务的统一。承租人在享有占有使用房屋的时候，其是基于租赁合同的约定，并非无偿使用，所以支付相应的租赁费用是房屋承租人的基本义务，也是其享有房屋租赁合同中权利的前提。
（二）合理使用房屋义务
房屋承租人在占有与使用房屋的过程中，应该秉持合理使用的原则，不能随意改造房屋、破坏房屋的结构，也不能给房屋的带来重大损害，否则便突破了房屋正常使用的限度。房屋的承租人对房屋并不具有处分的权利，不能基于占有的事实，便将房屋出卖给他人，给房屋出租人的利益带来损害。房屋承租人在仅仅具有合法占有、合理使用的权利，合理使用不仅是房屋承租人的权利，同时也是其义务。遵循权利与义务的统一，房屋承租人必须依照合同约定、诚实守信原则，正常合理的使用房屋。从承租的房屋中获得益处的同时，应该履行维护房屋的一般义务。
（三）转租告知的义务
转租是房屋租赁权的处分的一种方式， 房屋承租人在占有使用房屋时，可能因为生活与经营的需要，不再需要租赁房屋，此时因已经生效的房屋租赁合同并未到期，房屋承租人为了减少损失，一般会选择将房屋转租他人。此时，基于房屋租赁合同的相对性，承租人并非房屋的所有人，也不是已经合法的房屋出租人。在房屋租赁合同中，出租人不仅为了获得房屋的租赁收益，保护房屋也是其合理的利益诉求。所以，在签订合同时，一般是基于对承租人的信任，通过协商之后将房屋出租给承租人。如果承租人擅自将房屋转租给他人，可能会给房屋出租人的利益带来损害。所以，在承租人需要将房屋转租的时候，其必须提前告知出租人，获得出租人的同意。如果事前没有获得房屋出租人的同意，房屋转租的合同并不当然对房屋出租人有效，此时房屋出租人可以主张转租合同无效，因此带来的损害由房屋承租人承担。
注释：
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
王义潇.论房屋租赁合同中出租人的附随义务[D].天津师范大学，2017：2.
陈本寒，谢靖华.房屋租赁权让与问题之探讨[J].政治与法律，2013（3）：92-98.
参考文献：
[1]卞盛华.房屋租赁的若干法律问题研究[D].四川大学，2007：22.
[2]余仙珍.论房屋租赁权的性质[D].中国政法大学，2007：13.
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试析房屋租赁合同中当事人的权利义务
2019-07-03 来源:法制与社会 作者：孟令楠
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