【摘要】文章从住房保障对象诚信角度对保障性住房申请、使用、退出等环节存在的问题进行研究，并探讨问题形成的根源和负面影响；同时，构建住房保障对象诚信评价指标体系，通过差别化对待守信和不守信的保障对象，将其诚信等级与社会活动联系起来，使其减少各种失信行为，并为保障对象向社会上层流动创造条件。

【关键词】住房保障对象　失信　诚信评价

【中图分类号】F293.33     　　　【文献标识码】A

目前，我国在保障性住房的申请、使用及退出等环节中存在骗租、骗保、改变保障性住房用途、违规出租出售等多种问题，这表现为住房保障对象诚信的缺失。文章拟以保障性住房申请、使用、退出等环节存在的问题为切入点，建立住房保障对象诚信评价体系，为政府相关部门改进保障性住房管理措施提供依据。

住房保障对象诚信缺失的表现及根源

住房保障对象诚信缺失表现在保障性住房申请、使用及退出的各个环节，如申请环节：通过虚报、瞒报收入、资产，户籍、年龄造假等提供虚假资料来骗取保障性住房等；使用环节：擅自改变保障性住房结构和使用用途，将保障性住房闲置、违规出租、出售，拖欠租金和物业管理费，违反小区的管理规定等；退出环节：不再符合条件的家庭不能及时退出。申请人入住保障性住房后家庭收入、人口、住房状况等条件发生变化时不及时、主动申报。

住房保障对象诚信缺失可以从文化传统、公民素质等多方面进行探讨，根本性原因还在于制度的欠缺，具体有：

一是缺乏信息共享机制，信息联网系统尚未建立。目前我国居民就业的多样化和居民收入的多元化，使收入、资产等信息分散在各个部门，涉及的职能部门也较多，如银行、房管、车管、税务部门等，而且目前信息的查询还没有突破部门、区域的限制，给收入和资产核查带来很大难度，①信息的不对称导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段骗取保障性住房。

二是尚未完全建立个人收入申报制度和个人信用制度。一方面，当申请保障性住房成功后，如果申请人条件发生变化时，只能依靠申请人自行申报，房管部门难以有效监管；另一方面，保障对象发生虚报、瞒报等失信行为时，由于个人信用体系不健全，即使有的地方采取住房保障诚信档案的措施，其行为也只是在保障性住房领域受到限制，其他领域的社会活动并不受影响，惩罚效果并不明显。

三是奖惩力度相对较弱。对相关规定执行较好的个人和家庭没有奖励机制，对发生骗租、骗购保障性住房等失信行为的个人和家庭惩罚力度不大，目前最严重的惩罚措施是取消其租赁或购买保障性住房的资格，失信成本相对较低，因此采取各种手段骗取保障性住房的行为时有发生。入住保障性住房后，对故意拖欠租金，不符合条件后拒不退出等问题，因奖惩机制的不完善也没有得到有效的抑制，阻碍了保障性住房的回收，影响了保障性住房的流转效率。

四是审核力度不够，监管机制亟待完善。一方面，目前比较通行的社区审核、公示方式存在使审核机制流于形式的漏洞。因为在人口流动性大的城镇尤其是大中城市，社区和居委会未必了解每个申请对象的实际住房和收入情况，也存在人情面子问题，加之即使出具错误的审核意见也不用付出犯错成本，往往是简单地依申请对象提供的材料进行审核，缺乏进一步审核把关。例如公示环节，部分邻居或碍于面子或害怕报复，加上保障性住房的分配带有一定的“外部性”，邻居往往觉得事不关己多一事不如少一事，其举报造假的动力不足，公示的效果未必能保证。另一方面，保障性住房的监管机构涉及政府房管部门和街道、社区，具体监管责任不明确，一旦保障对象有违规行为发生，很难得到及时、有效的查处。②

住房保障对象诚信缺失的负面效应

第一，增加政府的审核和管理成本。在保障性住房分配制度上，存在着资格审查机制不完善、缺乏信息共享机制等制度缺陷，保障性住房申请过度依赖申请者的诚实守信。在存在申请人弄虚作假的情况下，政府要对申请人的资格进行核查，并对申请人的收入、家庭等变动情况进行实施监管，无形中增加了政府的审核和管理成本。

第二，降低了住房保障的公共政策效果。住房保障作为公共政策的一项重要内容，政府是住房保障的责任主体，要确保保障资源落实到真正需要的人群身上。而骗租、骗购等失信行为，使不符合条件的高收入群体进入保障队伍，在保障性住房数量既定的条件下，挤出了部分本该受到保障的对象，导致政府在同样投入情况下，解决实际住房困难的人数减少。

第三，弱化了政府的信用，影响政府的公信力。公平分配是关系保障性住房的成败及可持续发展的“生命线”，由于准入条件审核不严、管理部门工作人员以权谋私等行为，出现武汉经济适用房“六连号”、北京、深圳等地开豪车享受保障性住房的现象，造成分配不公，导致政府的公信力大打折扣。

第四，损害社会公平，影响社会稳定。保障性住房是中低收入家庭的安身立命之所，在房价居高不下的背景下，保障性住房能否公平分配尤为重要。而骗租、骗购等行为导致不符合申请条件的高收入群体挤占保障性住房，不仅严重损害社会公平，同时会加重弱势群体的被剥夺感，有可能影响社会稳定。

住房保障对象诚信评价体系建设的必要性

首先，减少准入环节的“搭便车”现象，促进保障性住房市场的健康发展。按照政策规定，住房保障对象仅限于无力自行解决住房问题的中低收入家庭，但现实中存在保障性住房被高收入家庭或拥有多套住房的家庭租用或购买的现象。出现问题的原因在于政府与申请者之间存在严重的信息不对称，银行、证券、税务、房管等部门的信息不共享导致很难核实申请家庭的收入和资产情况。因此，在收入核定上，瞒报、少报、不报等弄虚作假现象十分普遍，使得保障性住房领域存在“搭便车”现象。

住房保障对象诚信评价机制的建立，一定程度上能够解决信息不对称的负面影响，住房保障对象一旦出现提供虚假材料等骗租、骗购的行为，将产生不良信用记录，并且会对其在保障性住房领域或其他领域的行为产生联动影响，提高其违规或违法成本。

其次，破解“退出难”问题，促进保障性住房公平流转。在保障性住房的退出环节，“福利固化”的意识和诚信意识的缺失对保障性住房的退出带来了负面影响，比较突出的是承租户经济条件改善后不如实申报相关情况，有的甚至通过虚构、伪造资料继续占有保障性住房。如果按照严格的法律程序，政府强制腾退，可能引起群众误解，引发冲突甚至形成公共事件。

设立住房保障对象诚信评价机制，通过激励与惩罚两种手段促使不符合条件的住户主动退出保障性住房，促进保障性住房的良性循环和公平流转。主动退出的住户会增加其诚信得分，对其再次申请高层级的保障性住房或购买自有住房时提供相关优惠条件或支持措施，鼓励和支持其向社会上层流动。而对于瞒报、虚报家庭收入或资产的住户，一旦查出将拉低其诚信得分，并记入个人信用档案，影响其个人资信，进而从根本上改变人们的行为预期。

再次，缓解违规使用、欠缴租金等问题，降低保障性住房小区的管理难度。在保障性住房使用环节，存在转租、出租、闲置、欠缴租金等现象。此外，还有些住户不遵守小区的物业管理规定，破坏保障性住房小区整体环境，导致入住后小区“脏、乱、差”的现象比较普遍。这为保障性住房的后期管理和小区管理带来一定难度，如果不及时解决这些问题，将会陷入一种恶性循环。

住房保障对象诚信评价机制中，针对闲置、违规使用保障性住房、欠缴租金和物业费、破坏小区环境等问题，根据申请人的实际情况，在对其诚信评价时扣掉相应分值，影响其整体评分结果。如果整体得分低于或高于一定分值，会有相应的惩罚和奖励措施。通过这一机制，能使住房保障对象提高自我约束能力，入住小区后能自觉遵守小区的各种规定，降低对保障性住房小区的管理难度。

然后，减少政府在保障性住房申请、使用和管理、退出等环节的投入，降低成本。在社会信用体系不完善的背景下，针对保障性住房在申请环节存在的虚报、瞒报收入，使用环节存在的违规转租、改变保障性住房用途，退出环节不及时申报家庭或个人收入和资产变化情况等问题，目前政府部门只能通过增加人力、物力和财力来加强核查或监管力度等办法来发现和解决问题，这增加了政府的投入成本和财政负担。建立住房保障对象诚信评价机制，会有效缓解保障性住房准入、使用和退出等环节存在的问题，降低政府的额外投入，减轻政府的财政负担。

最后，与个人信用体系对接，有助于完善社会信用体系。住房保障对象诚信评价机制，通过设计科学合理的指标体系来对住房保障对象进行诚信评价，并根据诚信评价等级制定相应的惩罚和激励措施。并且将诚信评价结果与个人信用体系对接，将保障性住房领域的信用评价纳入全国个人信用评价体系中，一旦住房保障对象产生失信行为，将引起联动效应，使其在其他领域的活动受限，这不仅可以破解住房保障领域的问题，还可以拓宽个人信用体系的征信范围，完善我国个人信用体系。

住房保障对象诚信评价思路及初步构想

住房保障对象诚信评价指标体系初步构想。诚信评价指标体系是住房保障对象诚信评价的核心内容，评价指标体系由两部分组成，一是住房保障领域的诚信指标，二是非住房领域的诚信指标。从权重看，近期，将以住房保障领域的评价得分为主，其他领域的信用状况只是参考。远期，随着个人信用体系的完善，各领域信息实现互联互通，其他领域的信用情况所占权重会加大。其中：

住房保障领域的指标体系，涉及住房保障对象从保障性住房申请、使用直至退出的各个环节，将各环节可能出现的不诚信行为按照严重程度进行分类。一是住房申请情况：包括自然情况和资产状况。自然情况主要考察保障对象的年龄、户籍、家庭人口、健康状况等因素，这些因素在现实中容易造假；资产状况主要包括固定资产、住房、金融资产等。这是在资格审核中出现问题较多的环节。二是住房使用情况：主要考察保障对象入住保障性住房后，在使用过程中是否按照规定进行，这也是保障性住房出现问题较多的环节之一。三是住房退出情况：主要考察保障对象在不符合保障条件的时候能否主动退出。其他情况为以上三个环节未包含或后期发现的新问题。

非住房领域的诚信状况，主要参考中国人民银行的个人征信中心出具的个人信用报告，从保障对象与金融机构发生信贷关系形成的信贷信息；与商业机构、公用事业服务机构发生赊购关系而形成的赊购、缴费信息；行政机关、行政事务执行机构、司法机关在行使职权过程中形成的与个人信用相关的公共记录信息；其他与个人信用有关的信息等方面考察非住房领域的诚信状况。

评价办法、等级设计及说明。评价方法可以由相关政府部门确定，也可以由市场化的评级机构决定。文章以基础计分法和不良信用扣分法为例进行说明。每个评价对象的基础分为100分，一旦评价对象在保障性住房申请、使用和退出环节出现不诚信行为，按照行为的严重程度扣除相应的分数；其他领域评分办法与此相同。

诚信评价总分=住房保障领域的诚信得分*x+非住房领域的诚信得分*（1-x）。其中，x表示权重。按照评价标准将评分结果分级，住房保障对象诚信评价总分，得分越高，诚信水平越高，信用风险越小。反之，诚信水平越低，信用风险越大。以三个等级为例：

A（X1+1—100分）：诚实守信，严格遵守保障性住房在申请、使用和退出的各种管理规定，具有模范作用。给予其一定的奖励，为其向上层社会流动提供支持。B（X0—X1分）：在保障性住房申请、使用和退出环节中偶尔有不诚信行为发生，需要进一步约束自己的行为，做到诚实守信。对其进行相应的惩罚措施，同时对其进行书面警告，如果罔顾警告再次做出不诚信行为，则记入其不良信用记录。C（﹤X0分）：在保障性住房申请、使用和退出环节中经常有不诚信行为发生，失信行为严重。需要进行严厉的惩处，其失信行为记入个人不良信用记录，同时也是政府重点监管的对象。

评估结果运用。一种运用是奖惩并举。建立鼓励守信者，处罚失信者的激励机制，特别是对失信惩戒愈严厉，失信成本愈高，对信用主体的约束愈大，信用信息发挥的作用愈大。

失信惩罚。对诚信等级较低的住房保障对象，继续实行现有的经济处罚、一定年限内不能申请保障性住房等措施。此外，在保证住房保障对象基本住房权利的前提下，随着个人信用体系建设的完善，还可以从以下几方面对住房保障对象进行惩罚：一是将不良信用记录纳入个人征信体系；二是在法律允许的范围内，由专业信用报告机构较长期保存并传播失信人的原始不良信用记录；三是在一定期限内，不要向有不良信用记录的个人进行任何形式的授信；四是建立与失信惩戒相适应的司法配合体系，如罚款、监狱行刑等。

守信激励。行政管理部门和金融部门为诚信等级较高的个人提供政策支持。如在保障性住房领域，对诚信较好的个人，再次申请保障性住房时，可以优先配租、配售，并且在购买保障性住房时，允许其提取公积金作为首付款或在公积金贷款利率上给予优惠；在社会保障领域，可以优先参加政府部门举办的职业技能培训，并安排对口的工作；在金融领域，住房保障对象经济条件好转购买自有住房时，金融部门在贷款利率上给予一定优惠等。将激励因素融入保障性住房领域，不仅可以节约政府的行政成本，还可以激励低收入群体主动向社会上层流动。

另一种运用是分级监管。根据住房保障对象的诚信等级实施分级动态监管，提高政府部门在保障性住房申请、使用和退出环节监管工作的针对性和有效性。为突出监管重点，降低监管成本，提高监管效率，根据上一次的诚信等级实行以下分类监管办法：

诚信等级结果为C的群体为重点监管对象，增加对这类对象住房、人口、收入、财产等情况及保障性住房使用、退出情况的日常动态监管力度和频次，并公示这些人的不诚信记录。诚信等级结果为B的群体为次重点监管对象，增加对这类对象住房、人口、收入财产等情况及保障性住房使用、退出情况的日常动态监管频次，并视情况公示这些人的不诚信记录。诚信等级被评为A的住房保障对象，除举报检查外，减少监管频次。

（作者单位：河北科技师范学院财经学院；本文系河北省社科基金项目“河北省城镇住房保障对象诚信评价指标体系与运用研究”、河北省社会科学基金项目“新型城镇化进程中河北省新生代农民工创业影响因素研究”阶段性成果，项目编号：HB15YJ058、HB15YJ057）

【注释】

①李光，徐燕：“保障性住房‘退出难’的破解之道”，《上海房地》，2012年第2期，第30~31页。

②刘玉洋，刘天哲：“目前我国保障性住房建设存在的问题及建议”，《中国集体经济》，2012年第24期，第32页。